Los bajos comerciales de Vigo sin uso, ¿infraviviendas o una solución a la falta de pisos?

La conversión de bajos en viviendas crece en Galicia desde finales del año 2023, cuando la Xunta flexibilizó las normas para realizar este cambio, pero arquitectos gallegos consultados por Europa Press discrepan sobre si es o no "el boom del momento".

No lo es, a tenor de las cifras, para Alexandre Cameselle, del estudio de arquitectura AC8, especializado en la transformación de locales comerciales en residenciales. En declaraciones a Europa Press, este arquitecto cifra en 76 las conversiones "hechas, en marcha o confirmadas" por su estudio desde hace cuatro años.

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En un escenario de centenares de locales vacíos por toda la comunidad, por un lado, denuncia las dificultades que existen para materializar este cambio por especificidades normativas y técnicas de cada municipio y, por otro, constata el "potencial" que todavía existe.

Por su parte, el coordinador de la oficina de apoyo a la rehabilitación del Colexio de Arquitectos, Eduardo Alonso, sí que entiende que estas operaciones son "el boom en este momento, sin ninguna duda", si bien avisa de que "no todos los bajos reúnen las condiciones".

Alonso, uno de los ponentes de las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia, alerta contra las "infraviviendas" y vincula también "la mayor parte" de estas conversiones de locales comerciales en viviendas con los apartamentos turísticos.

Frente a esto, aboga por la "complejidad de usos" para que en la ciudad "haya vida", para lo que opina que "no se trata de prohibir, sino de regular razonadamente".

En Santiago, ciudad con limitaciones zonales para ejecutar estos cambios, las conversiones de bajos a residencias se mantuvieron casi sin variación desde 2022, con un ligero repunte el pasado año: cuatro en 2022, dos en 2023, cinco en 2024 y 11 en 2025, según fuentes municipales consultadas por Europa Press.

En A Coruña y Vigo la evolución es similar, con datos superiores que se sitúan en torno al centenar, según Alexandre Cameselle, cuyo estudio destaca que "muchos espacios comerciales en las grandes ciudades se han quedado obsoletos" y "una opción para darle una nueva vida es realizar un cambio de uso y convertirlo en una vivienda".

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Desde el colegio gallego de arquitectos, Alonso coincide en que la cantidad de bajos vacíos "degrada el paisaje urbano", pero, desde su punto de vista, la transformación de estos locales "no es la mejor solución" a la hora de dotar a la comunidad de más vivienda "en este momento de emergencia habitacional".

La privacidad, una clave

Ambos arquitectos apuntan a las garantías de privacidad como una de las claves en este proceso, lo que en su profesión se denomina protección de vistas. "Vivir en acera no parece una buena opción" para Eduardo Alonso, que también ve "inapropiada" la instalación de barrotes.

Frente a esto, Cameselle y su estudio AC8 consideran que "hay muchas formas de garantizar la privacidad". En este sentido, argumenta que en otros países de Europa se vive "a ras de suelo y no pasa nada", aunque reconoce que en España, cuyos ciudadanos son "más cotillas", esto "no es tan habitual".

La normativa actual exige a los bajos reconvertidos en vivienda que las ventanas que dan a la calle estén a 1,80 metros de altura, lo cual implica en ocasiones elevar el suelo y perder accesibilidad, lamenta este arquitecto.

Mientras tanto, el coordinador de la oficina de apoyo a la rehabilitación del Colexio de Arquitectos incide en que "como mínimo" tienen que ser espacios de 40 metros cuadrados y aboga por que tengan salida de humos, si bien ahora están admitidas las campanas de recirculación con filtro, y tampoco hace falta contar con plaza de garaje.

¿Por qué esta opción?

Un particular que se ha decantado por esta opción en Ourense, Lucas Fernández, explica, en declaraciones a Europa Press, que se decidió por ella porque "permite una vivienda de más metros y con acceso a terreno en el centro de la ciudad".

En cuanto al proceso, que todavía tiene en marcha, comenta que "facilidades ninguna y trabas todas, empezando por la normativa, que no es clara" en cuanto a qué bajos se pueden convertir y cuáles no, hasta las referencias catastrales y las divisiones horizontales, que dificultan identificar una propiedad.

En cualquier caso, señala que la recomendaría, solo si se dispone "de paciencia para meterte en toda esa burocracia" y con un equipo de arquitectos especializado que preste asesoramiento.

Rentabilidad

Según un estudio del portal inmobiliario Idealista que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, las oficinas se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable.

Por su parte, los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales: 8,3% en A Coruña, 8% en Pontevedra, 8,1% en Ourense y 9% en Lugo, con datos correspondientes a 2025.